미국이나 캐나다에서 처음 집을 알아보셨던 분들, 혹시 리모델링이 깔끔하게 된 집 사진만 보고 “이거다!” 싶으셨던 경험 있으신가요? 저도 캐나다에서 집을 찾을 때 그랬습니다. 사진 속 새하얀 주방, 반짝이는 욕실을 보면 당장이라도 입주하고 싶어지죠. 하지만 북미 주택 시장에는 겉모습만으로는 절대 알 수 없는 함정들이 숨어 있습니다. 특히 사회 초년생이나 신혼부부, 이민 온 지 얼마 안 된 외국인일수록 이런 함정에 빠지기 쉽습니다.
오래된 집, 리모델링만 믿고 샀다간 큰코다칩니다
미국에서 ‘오래된 집(old house)’이라고 하면 보통 70년 이상, 동부 지역은 100년 이상 된 주택을 말합니다. 이런 집들이 최근 깔끔하게 리모델링되어 나오는 경우가 많은데, 여기서 주의해야 할 개념이 바로 ‘하우스 플립(house flip)’입니다. 하우스 플립이란 부동산 투자 업체가 낡은 집을 싸게 사서 최소 비용으로 인테리어만 고친 뒤 비싸게 되파는 방식을 뜻합니다. 쉽게 말해 겉만 번지르르하게 포장한 셈이죠.
제가 캐나다에서 콘도를 알아볼 때도 비슷한 경우를 많이 봤습니다. 사진으로는 완벽해 보이는데, 실제로 가보니 배관에서 물이 새거나 전기 배선이 엉망인 경우가 있었습니다. 미국도 마찬가지입니다. 투자 업체들은 눈에 보이는 부분—주방 캐비닛, 욕실 타일, 페인트—만 신경 쓰고, 정작 중요한 내부는 손대지 않습니다. 납 파이프(lead pipe), 석면 천장재(asbestos popcorn ceiling), 방치된 굴뚝(chimney) 같은 건 그대로 둔 채 팔아버리는 거죠.
문제는 이런 집을 산 다음 주인이 감당해야 합니다. 배관 교체 비용만 해도 수천만 원이 들고, 석면 제거는 더 비쌉니다. 굴뚝 청소를 안 한 집은 화재 위험까지 있어서 보험료도 오릅니다. 홈 인스펙터(home inspector)가 문제를 지적해줘도, 이미 내 집 마련의 꿈에 부풀어 있으면 귀에 잘 안 들어오는 게 사람 심리입니다. 저도 처음 집 볼 때 그랬거든요. “괜찮겠지, 나중에 고치면 되지” 하고 넘어가려다가, 경험 많은 지인이 “그거 고치는 데 돈 얼마나 드는지 아냐”고 해서 정신 차렸습니다.
홍수 위험 지역, 보험료만으로도 파산 직전입니다
혹시 집을 알아보실 때 ‘홍수 위험 지역(flood hazard area)’이라는 말 들어보셨나요? 미국에서는 홍수 보험료가 연간 120만 원에서 많게는 700만 원 이상 나갑니다. 집값이 아무리 싸도 매년 이런 유지비가 나간다면, 결국 하우스 푸어(house poor)가 될 수밖에 없습니다. 하우스 푸어란 최대한의 대출로 집을 사서 정작 생활비나 수리비를 감당할 여력이 없는 상태를 말합니다. 쉽게 말해 집의 뼈대만 남은 채 대출금만 갚는 인생이 되는 거죠.
저는 캐나다에서 집을 고를 때 홍수 위험보다는 ‘현금 흐름(cash flow)’을 먼저 봤습니다. 렌트를 줬을 때 유지비 부담 없이 월세로 모기지(mortgage)를 갚을 수 있는지, 만약 상황이 안 좋아지면 우리가 직접 들어가 살 수 있는지를 따졌습니다. 그래서 선택한 게 가장 저렴한 콘도였고, 덕분에 지금은 매달 약 1,000~1,500불씩 원금이 자동으로 줄어드는 구조를 만들었습니다. 미국에서도 마찬가지입니다. 집값만 보지 말고 장기적인 유지비까지 계산해야 합니다.
특히 미국은 지역마다 건축 허가법(building permit regulation)의 기준이 다릅니다. 어떤 주는 홍수 대비가 철저하지만, 어떤 곳은 유도리가 있어서 부실하게 지은 집도 통과됩니다. 신도시의 움푹 패인 잔디밭은 사실 임시 저수지 역할을 하는 건데, 이걸 모르고 “마당이 넓네” 하고 샀다가 비만 오면 물바다가 되는 경우도 있습니다(출처: FEMA 홍수 지도). 건조한 사막 지역이나 언덕 위 집도 방심하면 안 됩니다. 집중호우가 오면 나무 없는 언덕에서 물과 흙이 주거지로 쏟아져 내려와 집의 기초 지반(foundation)이 파괴될 수 있습니다. 수리 비용은 5천만 원에서 1억 원을 넘기도 합니다.
곰팡이, 눈에 안 보인다고 없는 게 아닙니다
집을 볼 때 지하실(basement)에서 물먹는 하마 통 냄새 같은 게 난 적 있으신가요? 그건 곰팡이(mold) 신호일 가능성이 큽니다. 곰팡이는 벽 자재 속에 숨어 있어서 겉으로는 잘 안 보입니다. 오래된 집이나 부실하게 지은 집은 스프링클러 누수, 배관 문제 등으로 곰팡이가 생기기 쉽습니다. 문제는 곰팡이가 호흡기 질환, 알레르기, 심지어 천식까지 유발할 수 있다는 겁니다. 제거 비용도 천만 원 이상 들고, 나중에 집 팔 때도 큰 불이익을 받습니다.
곰팡이를 확인하려면 다음 장소들을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
- 지하실과 배관 근처: 눅눅한 냄새가 나거나 페인트가 벗겨진 곳이 있는지 확인
- 욕실과 주방: 타일 틈새, 싱크대 밑, 환기구 주변에 얼룩이나 변색이 있는지 확인
- 다락방과 창문 틀: 누수 흔적, 물 얼룩, 곰팡이 냄새가 있는지 확인
저도 처음 콘도를 볼 때 욕실 환기가 잘 안 되는 곳은 아예 후보에서 제외했습니다. 캐나다는 겨울이 길어서 실내 습도 관리가 정말 중요하거든요. 미국도 습한 지역이라면 마찬가지입니다. 곰팡이는 한 번 생기면 완전히 제거하기 어렵고, 재발 가능성도 높습니다. 부동산 중개업자(realtor)는 거래 성사를 위해 이런 문제를 대수롭지 않게 넘기는 경우가 많으니, 본인이 직접 확인하는 게 최선입니다.
결국 집은 겉모습이 아니라 내실이 중요합니다. 저는 2만 불이라는 적은 돈으로 시작했지만, ‘현금 흐름’과 ‘리스크 관리’에 집중해서 지금은 타운하우스에 안착했습니다. 모기지 상환액의 절반이 원금을 갚는 구조라, 매달 자동 저축되는 셈이죠. 완벽한 집을 찾으려다 기회를 놓치지 마세요. 일단 감당 가능한 수준에서 시장에 진입해 자산의 사다리에 올라타는 게 중요합니다. 오래된 집, 홍수 지역, 곰팡이 같은 치명적 결함만 피한다면, 북미에서 내 집 마련은 생각보다 어렵지 않습니다.
참고: https://www.youtube.com/watch?v=fIrS2HSmNfw
